和瑞资产:房地产私募基金变得小心翼翼

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随着三、四线城市楼市出现拐点,一级地方政府纷纷救市,上月央行曾给出“窗口指导”,要求差别化住房贷款政策以保障个人房贷的发放。但由于房地产开发贷尚未放开,市场流动性依然偏紧只是楼市持续低迷。而曾被地产上市做缓解资金之渴的房地产私募基金行业,面对今明两年或出现的兑付高峰,现状堪忧,风险集中爆发的时刻即将来临,部分私募基金重新调整市场策略;基金则所幸被“扫地出门”。这场银楼是深度调整而带来的行业大洗牌正在上演。

  募集成本高启行业风险加剧

  近年,受房地产市场宏观调控影响,房企融资渠道收紧并将注意力转向多样化融资策略,房地产私募基金由此赢得了蓬勃生长的机遇,2013年,房地产贷款增速在历时两年的首先后,终于迎来小幅回升,但曾作为房地产商最重要的融资来源银行开发贷款,其占比却持续下滑。商业银行对于房地产开发贷款的状态保持谨慎,一直在按照监管的要求实施限额管理。以中国工商银行为例,其2013年年报显示,2013年工商银行的房地产贷款项目金额减少了38.85亿元,同比下降0.7%;而且2013年工商银行对整个房地产的贷款也减少了236.01亿元。就在地产开发贷增速放缓的去年,房地产私募基金的规模发生了一次爆发性增长。根据和瑞资产专家发布的数据显示,2013年心目房地产基金数量持续保持了2012年以来的增长趋势,同比增幅超过了40%,总量达132只;从纰漏的募资金额看,2013年的募资金额较2012年有较大幅度增长,幅度达79.1%,募资总额达106.67亿美元。

  和瑞资产专家表示,截至去年9月,国内房地产私募基金的收益率平均为20%,即;地产商向房地产私募基金融资的平均成本为20%左右。如此昂贵的融资成本在前些年楼市快速上涨的黄金时代,或许会轻易被利润覆盖。但进入2014年以来,房地产成交量价齐跌,楼市黄金年代的终结亦是板上钉钉的事。从库存来看,和瑞资产专家发布的数据显示,截至5月底,35个城市新建商品住宅库存再创历史新高,新建商品住宅存销比指标在继续恶化。从销售情况来看,据和瑞资产专家最新公布,今年前5个月商品房销售面积及销售额以连续下降了4个月,商品房销售面积同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点,商品房销售额下降8.5%。特别是进入六月份之后,一线城市部分楼盘的降价更加速了市场看跌楼市的预期。面对看跌市场预期,销售疲软导致的回款迟滞与昂贵的成本,行业风险在房地产私募基金业界也基本达成共识。

  变换策略应对楼市新格局

  和瑞资产专家表示,今年肯定会在一定程度上爆发房地产基金产品兑付风险。“目前来看项目的流动性风险一定存在,国内的房地产私募基金周期较短,一般约为2-3年,今年和明年是房地产私募基金风险的集中爆发期。”而那些因银行贷款碰壁而转战高利贷地产私募基金的高杠杆行业,资金链出现问题成为早晚的事。一些风险事件已经发生:财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州全球候鸟度假地资管计划,因债务人光耀地产的资金链断裂陷入兑付危机。
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